Unterschiede Verkehrswertermittlung zur steuerlichen Bedarfsbewertung

Kürzlich hatte ich mit einem Testamentsvollstrecker zu tun. Im Zuge der Abwicklung des Nachlasses war die Bewertung des Immobilienbestands erforderlich. Die Erbengemeinschaft hat sich aus Kostengründen letzten Endes gegen eine Verkehrswertermittlung entschieden. Als Basis für die Auseinandersetzung des Immobilienvermögens wurde die steuerliche Bedarfsbewertung (Einschätzung durch das Finanzamt) genommen.

Dies hat mich dazu veranlasst, zu den Unterschieden von steuerlicher Immobilienbewertung und Verkehrswertermittlung kurz Stellung zu nehmen.

Bei der steuerlichen Bedarfsbewertung handelt es sich um eine typisierte, steuerliche Grundbesitzeinwertung durch einen Angestellten der Behörde. Dieser nimmt anhand der zur Verfügung stehenden Daten der Immobilie und mittels Tabellen eine pauschale Einschätzung vor. Grundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG).

Bei der Verkehrswertermittlung wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Grundlage des Verkehrswertgutachtens sind u.a. das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Eine Ortsbesichtigung mit Erfassung der individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts erfolgt im Rahmen der steuerlichen Bewertung nicht und ist auch nicht Aufgabe der Behörde. Sollte sich der Marktwert der Immobilie abweichend von der Pauschaleinwertung des Finanzamtes darstellen, hat der Steuerzahler die Möglichkeit bekommen, den sogenannten niedrigeren gemeinen Wert mittels eines Verkehrswertgutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachweisen zu lassen.

Aus meiner langjährigen Erfahrung in der Erstattung von Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt können, je nach Objekteigenschaften, zwischen der steuerlichen Einschätzung und der Verkehrswertermittlung Welten liegen. In zahlreichen Praxisfällen hat sich gezeigt, dass das steuerliche Einsparpotential die Kosten des Gutachtens häufig mehr als aufwiegt.

Natürlich entstehen Kosten für die Erstattung des Gutachtens. Es ist jedoch verwunderlich, dass insbesondere bei so erheblichen Vermögenspositionen wie dem Immobilienvermögen an Kosten gespart wird. Gerade hier ist ein sorgsamer Umgang mit Werten die Basis eines langfristigen Vermögenserhalts und Vermögensaufbaus.

In meinen Augen wäre eine Beratung der o.g. Erbengemeinschaft über die dargestellten Sachverhalte durch den Testamentsvollstrecker notwendig gewesen, um individuellen Vermögensverlusten entgegenzuwirken.

Krise? Immobilienbewertung als Hilfestellung in schwierigen Zeiten

Verkehrswertermittlung wird häufig benötigt, wenn Krisen im Leben auftreten. Hierbei kann es sich um einen Todesfall in der Familie, Trennung oder andere Ereignisse handeln, die eine Bewertung einer Immobilie erforderlich machen.

Ich selbst habe im Leben mehrere Höhen und Tiefen erfahren müssen. Es ist mir daher ein persönliches Anliegen, dass Betroffene auf Ihrem Weg fachlich bestmöglich unterstützt werden. Eine fundierte Immobilienbewertung kann dabei eine Hilfestellung in schwierigen Zeiten darstellen und schafft eine verlässliche Basis, auf dieser Entscheidungen getroffen werden können.

Sollten Sie sich in einer vergleichbaren Situation befinden, zögern Sie nicht Kontakt mit mir aufzunehmen. In einem persönlichen Gespräch können Fragen geklärt und der Bedarf an Wertermittlung konkretisiert werden.

"Wenn uns etwas aus dem gewohnten Gleise wirft, bilden wir uns ein, alles sei verloren; dabei fängt nur etwas Neues, etwas Gutes an." (Leo Tolstoi)

Informationsreihe

Typische Tätigkeitsfelder einer von der IHK öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

Teil 1: Scheidung und Immobilienwert

Bei Ehescheidungen stellt sich häufig die Frage nach dem Wert von Immobilieneigentum. Liegt kein Ehevertrag vor, leben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand, der sognannten Zugewinngemeinschaft. Ein möglicher Zugewinn ist daher in der Regel zwischen den Eheleuten auszugleichen.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Monika und Markus Mustermann wollen sich nach 10 Jahre Ehe scheiden lassen. Monika hat vor fünf Jahren von Ihrer Mutter das Elternhaus geerbt. Das Haus befindet sich in der Stadt Landsberg am Lech. Obwohl beim gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft die Vermögen der Eheleute getrennt bleiben, wird bei der Zugewinngemeinschaft (im Unterschied zum Güterstand der Gütertrennung) die Wertsteigerung der Immobilie, den die Partner während der Ehe erzielt haben, nach Beendigung der Ehe untereinander ausgeglichen.

Es besteht in diesem Fall das Erfordernis für die Sachverständige, den Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Erbschaft und zudem zum Zeitpunkt der Aufhebung der Ehe zu ermitteln, da nur anhand beider Werte der Wertzuwachs bestimmt werden kann. Die Stadt Landsberg am Lech und auch die umliegende Region hat im Allgemeinen innerhalb der letzten fünf Jahre einen deutlichen Anstieg des Preisniveaus für Wohnimmobilien erfahren. Die Wertsteigerung kann daher unter Umständen ganz erheblich sein.

Im Übrigen ist es auch möglich sich im Scheidungsfall durch eine Immobilienbewertung kostensparend gütlich zu einigen. Wenn sich die Eheleute einigen wollen, kann alternativ auch ein sog. Schiedsgutachter bestellt werden. Beide Eheleute beauftragen diesen zusammen und einigen sich darauf, die Ergebnisse des Gutachtens verbindlich anzuerkennen. Dies wird in einem Schiedsgutachtenvertrag vereinbart.

Weniger geeignet zur Wertfeststellung sind Kurzgutachten, Wertindikationen oder jede andere Art von verkürzten Gutachten. Sie können durch die reduzierte Form nicht alle wertrelevanten Teilbereiche abbilden, was zu Verzerrungen in der Wertableitung führen kann.

Sie haben noch Fragen zur Immobilienbewertung? Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

Wir sind im Landkreis Landsberg am Lech zuhause. Übrigens sind wir nebem dem Heimatlandkreis auch in folgenden Landkreisen tätig:  Weilheim-Schongau, Unterallgäu, Ostallgäu, Augsburg und Günzburg. Dazu gehören auch die nächst größeren Städten, wie z.B. in 86899 Landsberg am Lech, 82362 Weilheim in Oberbayern, 87719 Mindelheim, 87600 Kaufbeuren, 89312 Günzburg als auch das Stadtgebiet Augsburg.

Zertifizierung bestanden!

Es ist mir eine besondere Freuden mitteilen zu dürfen, dass ich die Zertifizierung für den finanzwirtschaftlichen Bereich bestanden haben. Die einzureichenden Gutachten als auch die schriftliche Prüfung konnten überzeugen. Wir bedanken uns herzlichen bei der DIA Consulting AG für die Urkunde, die einen weiteren Qualitätsnachweis unserer Arbeit darstellt.

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