Kürzlich hatte ich mit einem Testamentsvollstrecker zu tun. Im Zuge der Abwicklung des Nachlasses war die Bewertung des Immobilienbestands erforderlich. Die Erbengemeinschaft hat sich aus Kostengründen letzten Endes gegen eine Verkehrswertermittlung entschieden. Als Basis für die Auseinandersetzung des Immobilienvermögens wurde die steuerliche Bedarfsbewertung (Einschätzung durch das Finanzamt) genommen.
Dies hat mich dazu veranlasst, zu den Unterschieden von steuerlicher Immobilienbewertung und Verkehrswertermittlung kurz Stellung zu nehmen.
Bei der steuerlichen Bedarfsbewertung handelt es sich um eine typisierte, steuerliche Grundbesitzeinwertung durch einen Angestellten der Behörde. Dieser nimmt anhand der zur Verfügung stehenden Daten der Immobilie und mittels Tabellen eine pauschale Einschätzung vor. Grundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG).
Bei der Verkehrswertermittlung wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Grundlage des Verkehrswertgutachtens sind u.a. das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Eine Ortsbesichtigung mit Erfassung der individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts erfolgt im Rahmen der steuerlichen Bewertung nicht und ist auch nicht Aufgabe der Behörde. Sollte sich der Marktwert der Immobilie abweichend von der Pauschaleinwertung des Finanzamtes darstellen, hat der Steuerzahler die Möglichkeit bekommen, den sogenannten niedrigeren gemeinen Wert mittels eines Verkehrswertgutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachweisen zu lassen.
Aus meiner langjährigen Erfahrung in der Erstattung von Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt können, je nach Objekteigenschaften, zwischen der steuerlichen Einschätzung und der Verkehrswertermittlung Welten liegen. In zahlreichen Praxisfällen hat sich gezeigt, dass das steuerliche Einsparpotential die Kosten des Gutachtens häufig mehr als aufwiegt.
Natürlich entstehen Kosten für die Erstattung des Gutachtens. Es ist jedoch verwunderlich, dass insbesondere bei so erheblichen Vermögenspositionen wie dem Immobilienvermögen an Kosten gespart wird. Gerade hier ist ein sorgsamer Umgang mit Werten die Basis eines langfristigen Vermögenserhalts und Vermögensaufbaus.
In meinen Augen wäre eine Beratung der o.g. Erbengemeinschaft über die dargestellten Sachverhalte durch den Testamentsvollstrecker notwendig gewesen, um individuellen Vermögensverlusten entgegenzuwirken.